El problema esencial de la vivienda en España: regular sin invertir
En la reciente pugna entre el Gobierno central y la Comunidad de Madrid en materia de vivienda se escuchan afirmaciones radicalmente opuestas: intervención frente a liberalización, control frente a mercado.
Sin embargo, el verdadero problema no se encuentra en ese eje ideológico. El núcleo de la cuestión es otro: quién afrontará el coste real de la vivienda asequible en España.
La cuestión no es solo normativa.
Es, sobre todo, presupuestaria.
Regular sin invertir
El Gobierno y sus socios aprobaron en 2023 la Ley por el Derecho a la Vivienda con una clara orientación regulatoria. Parte de la premisa de que el mercado puede orientarse y corregirse mediante normas: límites indirectos a los precios del alquiler en determinadas zonas, obligaciones reforzadas para determinados propietarios y mecanismos de protección del inquilino en situación de vulnerabilidad.
Ese enfoque encaja en una determinada línea política que no todos comparten. Pero el verdadero problema aparece cuando se analiza lo que la ley no hace.
Se dictan normas restrictivas mientras que en otros países europeos se han desarrollado programas públicos sostenidos de construcción de vivienda. En España, sin embargo, no se ha creado una estructura estatal capaz de levantar de forma continuada un volumen significativo de vivienda pública.
Sin un compromiso presupuestario suficiente, resulta imposible articular un sistema financiero que permita alcanzar objetivos estructurales.
En otras palabras:
Se han aprobado normas exigentes sin prever un modelo inversor capaz de sostenerlas en el tiempo.
La delegación del Estado en comunidades y ayuntamientos
En la práctica, el Estado establece el marco normativo, pero la ejecución material queda en manos de:
- Comunidades autónomas
- Ayuntamientos
- Promotores privados
- Fondos europeos sujetos a condiciones
Esto genera una paradoja institucional evidente:
quien legisla no es quien construye, y quien debe construir no siempre dispone de los recursos suficientes.
Este es, en esencia, el argumento político que subyace en parte del debate público actual: no tanto la ausencia de política de vivienda, sino la existencia de una política sin financiación estructural equivalente.
El déficit histórico que nadie puede ignorar
La escasez de vivienda pública en España no es un fenómeno reciente. Es un déficit estructural acumulado durante décadas.
Los datos comparativos europeos son ilustrativos:
- España: aproximadamente 2–3 % de vivienda pública
- Francia: alrededor de 17 %
- Austria: cerca del 24 %
- Países Bajos: en torno al 30 %
Pretender contener los precios de la vivienda sin disponer de un parque público suficiente resulta, cuando menos, poco realista.
La oferta no se crea mediante normas.
Se crea mediante inversión sostenida en el tiempo.
Madrid responde con otra lógica: aumentar la oferta
La Comunidad de Madrid ha optado por un modelo diferente. Su planteamiento no parte de la contención de precios, sino del aumento de la oferta disponible.
El razonamiento es directo:
Si el Estado no financia masivamente la vivienda pública, la alternativa consiste en facilitar la creación de vivienda mediante colaboración público-privada y simplificación administrativa.
En ese contexto se enmarcan medidas como:
- No declarar zonas tensionadas
- Facilitar la conversión de determinados suelos e inmuebles en uso residencial
- Reducir plazos administrativos
- Favorecer fórmulas de colaboración público-privada
- Introducir mecanismos de simplificación normativa
Desde esta perspectiva, no se trata únicamente de una posición ideológica, sino también de una respuesta pragmática a una limitación presupuestaria evidente:
sin financiación suficiente, la regulación por sí sola no genera viviendas.
El verdadero conflicto no es jurídico, es financiero
El debate público suele formularse en términos ideológicos: intervención frente a mercado. Sin embargo, la cuestión esencial es mucho más concreta.
No se trata únicamente de decidir si el mercado debe regularse.
La pregunta fundamental es otra:
¿Quién paga la construcción de la vivienda asequible que España necesita?
Porque en la práctica se han establecido obligaciones jurídicas relevantes sin acompañarlas de un esfuerzo financiero estructural equivalente.
La vivienda no se resuelve únicamente en el Boletín Oficial del Estado.
Se resuelve cuando las normas se acompañan de presupuestos suficientes.
El futuro próximo
La pugna entre el Gobierno central y la Comunidad de Madrid no terminará con una ley ni con otra, ni siquiera con lo que eventualmente pueda resolver el Tribunal Constitucional.
Persistirá mientras no se responda a la cuestión esencial:
¿Está España dispuesta a financiar, durante décadas, un verdadero parque público de vivienda?
Mientras esa respuesta no llegue, el mercado seguirá reaccionando del modo que lo hace cuando la oferta es insuficiente:
los precios seguirán aumentando.
Ese es el verdadero fondo del problema.
Y también su principal desafío político y económico para los próximos años.